Location saisonnière à Las Terrenas : calculer son rendement

Acheter à Las Terrenas et louer aux voyageurs quand on n'y est pas : le projet séduit beaucoup d'acheteurs. Ce guide explique comment calculer un rendement honnête, quels frais déduire et ce qui reste incertain sur la fiscalité en 2026. Il ne donne volontairement aucun taux de rendement : un chiffre général ne dirait rien de votre bien. Mise à jour : 21 octobre 2026.

Rendement brut ou net : de quoi parle-⁠t-⁠on ?

• Rendement brut = loyers encaissés sur un an ÷ prix d'achat.
• Rendement net = (loyers encaissés − tous les frais de l'année) ÷ (prix d'achat + frais d'achat + mobilier).

Le rendement brut est le chiffre que l'on voit dans les brochures. Le rendement net est celui qui compte. L'écart entre les deux est souvent important en location saisonnière, car les frais de fonctionnement sont élevés.

Méfiez-vous d'un rendement annoncé sans méthode, sans période et sans justificatifs.

Quels frais déduire des loyers ?

Faites le calcul sur une année complète, haute et basse saison comprises.

Quand loue-⁠t-⁠on à Las Terrenas ?

• Haute saison : selon les guides de voyage, environ de décembre à avril.
• Baleines : la saison d'observation des baleines à bosse dans la baie de Samaná va du 15 janvier au 31 mars, selon le ministère de l'Environnement.
• Cyclones : la saison cyclonique va du 1er juin au 30 novembre, selon l'INDOMET. La demande peut y être plus faible, et l'assurance doit en tenir compte.
• Fêtes : fin d'année et Semaine sainte attirent aussi des visiteurs.

Le taux d'occupation varie beaucoup selon le quartier, le bien, les photos, les avis et le prix. Pour un bien déjà loué, demandez au vendeur les relevés réels : relevés de plateforme et relevés bancaires sur au moins une année.

Règles et fiscalité : ce qui est sûr et ce qui ne l'est pas

Point en évolution (au 21 octobre 2026)

• Impôt sur le revenu. Les revenus locatifs sont imposables. Les règles diffèrent pour un particulier, une société ou un non-résident. Un comptable doit vous dire comment déclarer.
• ITBIS (taxe de 18 %). Des sources secondaires indiquent que l'hébergement de courte durée peut être soumis à l'ITBIS. En mai 2026, la DGII a annoncé préparer un mécanisme pour l'appliquer aux plateformes numériques comme Airbnb. Un décret de 2025 sur le même sujet a été abrogé. Nous n'avons pas trouvé de règle définitive en vigueur à la date de ce guide.
• Loi 85-25 sur les baux. Elle ne s'applique pas aux locations touristiques de moins de 90 jours.
• Enregistrement touristique. Un projet de registre obligatoire des locations de courte durée (RENATUR), soumis à consultation publique par le ministère du Tourisme en 2026, a été retiré le 20 juillet 2026 selon la presse spécialisée. Nous n'avons donc pas trouvé d'obligation d'enregistrement en vigueur pour un particulier, mais renseignez-vous avant de commencer.

Faites valider votre situation fiscale par un comptable dominicain avant d'acheter dans ce but.

Autre règle à vérifier : le règlement de copropriété. Certaines résidences encadrent ou interdisent la location à la nuit. Lisez-le avant de faire une offre. Un bien classé CONFOTUR peut avoir des avantages fiscaux, mais ils ne garantissent aucun revenu : voir notre guide CONFOTUR.

Quel bien se loue le plus facilement ?

Sans promettre de résultat, les voyageurs regardent en général :

• la proximité de la plage, des restaurants ou d'une activité (surf, kitesurf) ;
• la climatisation, une électricité de secours et un internet fiable ;
• une piscine ou un accès à une piscine commune ;
• un stationnement et un accès simple ;
• des photos soignées et une description exacte.

Notre guide sur les quartiers de Las Terrenas aide à comparer les secteurs.

Gérer à distance

Si vous vivez à l'étranger, il faut quelqu'un sur place : accueil, ménage, petites réparations, urgences. Signez un contrat écrit avec la personne ou l'entreprise qui gère : missions, rémunération, comptes rendus, accès aux réservations. Gardez la main sur les comptes de plateforme et les paiements.

Avant d'acheter pour louer : la check-list

1. Le règlement de copropriété autorise-⁠t-⁠il la location à la nuit ?
2. Avez-vous des relevés réels de location sur au moins un an, si le bien est déjà loué ?
3. Avez-vous calculé un rendement net, avec tous les frais et une vacance réaliste ?
4. Qui gérera sur place, et à quel coût ?
5. Un comptable a-⁠t-⁠il confirmé votre situation fiscale ?

Comment l'agence vous aide

Adriana vous aide à cibler des biens à vendre compatibles avec la location saisonnière, en vérifiant d'abord le règlement de copropriété. Elle demande au vendeur les justificatifs de location quand le bien est déjà loué. Vous êtes propriétaire et souhaitez proposer votre bien en location de vacances ? Passez par notre formulaire propriétaires ou écrivez sur WhatsApp au +1 809 258 6052.

Questions fréquentes

Quel rendement espérer à Las Terrenas ?

Nous ne publions pas de chiffre général : il dépend du prix d'achat, du quartier, du bien, de la gestion et des frais. Calculez un rendement net sur la base de relevés réels, pas d'estimations commerciales.

Faut-il payer l'ITBIS sur une location saisonnière ?

C'est possible, mais la règle pour les plateformes est en cours de définition en 2026. Demandez à un comptable dominicain ce qui s'applique à votre cas à la date de votre achat.

Peut-on louer à la nuit un appartement en copropriété ?

Cela dépend du règlement de la copropriété. Certaines résidences l'autorisent, d'autres l'encadrent ou l'interdisent. Lisez le règlement avant de faire une offre.

Quelle est la meilleure saison pour louer ?

Selon les guides de voyage, la haute saison va environ de décembre à avril. La saison des baleines, du 15 janvier au 31 mars, attire aussi des visiteurs dans la région de Samaná.