Acheter en copropriété à Las Terrenas : charges et règlement

À Las Terrenas, beaucoup d'appartements et de nombreuses villas se trouvent dans des résidences avec piscine, jardins et gardiennage. Ces services ont un coût, partagé entre les propriétaires, et des règles communes. Ce guide explique comment fonctionne une copropriété et quels documents demander avant d'acheter. Mise à jour : 21 octobre 2026.

Comment fonctionne une copropriété en République dominicaine ?

Le régime de copropriété repose sur la loi 5038 de 1958, modifiée en partie par la loi 108-05 sur le registre immobilier. Ses principes :

• vous êtes propriétaire de votre lot privatif (appartement, villa, local) et d'une part des parties communes ;
• les propriétaires forment obligatoirement un consortium qui a la personnalité juridique ;
• le consortium est représenté par un administrateur ;
• un règlement de copropriété, inscrit au registre, fixe les règles de vie et la répartition des charges ;
• les décisions importantes se prennent en assemblée des propriétaires.

Les lots en copropriété sont la seule exception à l'interdiction des nouvelles constancias anotadas prévue par la loi 108-05 (article 129).

Avant d'acheter, votre avocat vérifie que le régime de copropriété est bien inscrit et que votre lot apparaît au registre avec son propre droit, distinct de celui des autres lots.

Des juristes jugent la loi 5038 ancienne et incomplète pour les résidences modernes. Aucun projet de réforme n'était connu en juillet 2026, selon la presse spécialisée.

Que paie la cuota de mantenimiento ?

La cuota de mantenimiento (charges de copropriété) est obligatoire. Elle est due même si vous n'utilisez pas la piscine ou si vous êtes absent une partie de l'année. Elle couvre en général :

• l'entretien de la piscine, des jardins et des parties communes ;
• la sécurité et le gardiennage ;
• l'électricité et l'eau des parties communes ;
• les frais d'administration et de comptabilité ;
• parfois une assurance de l'immeuble et une contribution au fonds de réserve.

Le montant dépend de la résidence et de votre quote-part. Nous ne donnons pas de moyenne : sur nos fiches, le montant des charges est indiqué quand nous le connaissons.

Fonds de réserve et appels exceptionnels

Un fonds de réserve sert à payer les grosses dépenses : toiture, peinture, pompes, réparations après une tempête. Sans réserve suffisante, la copropriété doit lancer un appel exceptionnel (derrama) auprès de chaque propriétaire.

Avant d'acheter, demandez le montant du fonds, les travaux déjà votés et ceux qui s'annoncent. Une résidence au bord de la mer s'use vite : le sel, l'humidité et les cyclones pèsent sur l'entretien.

Quels documents demander avant d'acheter ?

Faites lire ces documents par votre avocat. S'ils sont introuvables, c'est une information en soi.

Que se passe-⁠t-⁠il en cas de charges impayées ?

Le consortium peut réclamer en justice les charges impayées, et les tribunaux dominicains ont déjà statué sur ce type de recouvrement. Pour l'acheteur, la règle est simple : exigez l'attestation de charges payées avant de signer, et prévoyez dans l'acte que les dettes antérieures restent à la charge du vendeur.

Qui assure quoi ?

En copropriété, deux assurances se complètent :

• l'assurance de l'immeuble, souscrite par le consortium pour les parties communes et la structure, quand le règlement la prévoit ;
• votre propre assurance, pour l'intérieur de votre lot, vos meubles et votre responsabilité.

Demandez une copie de la police de l'immeuble : ce qu'elle couvre (cyclone, inondation, incendie), les franchises et la date d'échéance. Dans une zone exposée aux cyclones, ce point compte autant que le montant des charges.

Questions à poser à l'administrateur

• Combien de lots sont en retard de paiement ?
• Quels travaux sont prévus dans les deux prochaines années ?
• Y a-⁠t-⁠il un litige avec le promoteur ou un prestataire ?

Acheter sur plan dans une résidence

Dans un projet neuf, le régime de copropriété est constitué et inscrit par le promoteur. Demandez :

• à quel moment le règlement sera inscrit et les titres des lots émis ;
• comment les charges seront fixées pendant la première année ;
• qui gère la résidence tant que tous les lots ne sont pas vendus.

Si le projet est présenté comme CONFOTUR, lisez aussi notre guide CONFOTUR.

Location et copropriété

Le règlement peut autoriser, encadrer ou interdire la location à la nuit. Si vous achetez pour louer, vérifiez ce point avant votre offre, puis lisez notre guide location saisonnière.

Comment l'agence vous aide

Sur nos annonces de biens à vendre, nous indiquons le montant des charges quand il nous est communiqué. Adriana demande au vendeur le règlement, la carta de no deuda et les derniers procès-verbaux, pour que votre avocat les examine avant la promesse de vente. Une question ? WhatsApp au +1 809 258 6052.

Questions fréquentes

La cuota de mantenimiento est-elle obligatoire ?

Oui. C'est une obligation de chaque copropriétaire, même s'il n'utilise pas les parties communes. Le montant suit le budget voté et la quote-part de chaque lot.

Qui fixe le montant des charges ?

L'assemblée des propriétaires, sur la base d'un budget préparé par l'administrateur et des règles du règlement de copropriété.

Que faire si l'ancien propriétaire n'a pas payé ses charges ?

Exigez une attestation de charges payées avant de signer et une clause dans l'acte qui laisse les dettes antérieures au vendeur. Votre avocat vérifiera les procès-verbaux.

Peut-on louer son appartement à la nuit ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Lisez-le avant d'acheter si vous comptez louer à des voyageurs.