Alquiler vacacional en Las Terrenas: cómo calcular la rentabilidad

Comprar en Las Terrenas y alquilar a viajeros cuando no está: el proyecto atrae a muchos compradores. Esta guía explica cómo calcular una rentabilidad honesta, qué gastos descontar y qué sigue siendo incierto sobre los impuestos en 2026. A propósito, no da ninguna tasa de rentabilidad: una cifra general no diría nada de su inmueble. Actualizada el 21 de octubre de 2026.

Rentabilidad bruta o neta: ¿de qué hablamos?

• Rentabilidad bruta = ingresos por alquiler de un año ÷ precio de compra.
• Rentabilidad neta = (ingresos del año − todos los gastos del año) ÷ (precio de compra + costos de compra + mobiliario).

La rentabilidad bruta es la que aparece en los folletos. La neta es la que importa. En el alquiler vacacional la diferencia suele ser grande, porque los gastos de operación son altos.

Desconfíe de una rentabilidad anunciada sin método, sin período y sin comprobantes.

¿Qué gastos descontar de los ingresos?

Haga el cálculo sobre un año completo, con temporada alta y baja.

¿Cuándo se alquila en Las Terrenas?

• Temporada alta: según las guías de viaje, aproximadamente de diciembre a abril.
• Ballenas: la temporada de observación de ballenas jorobadas en la bahía de Samaná va del 15 de enero al 31 de marzo, según el Ministerio de Medio Ambiente.
• Ciclones: la temporada ciclónica va del 1 de junio al 30 de noviembre, según el INDOMET. La demanda puede bajar y el seguro debe tenerlo en cuenta.
• Feriados: fin de año y Semana Santa también atraen visitantes.

La ocupación varía mucho según el sector, el inmueble, las fotos, las reseñas y el precio. Si el inmueble ya se alquila, pida al vendedor los datos reales: reportes de la plataforma y estados de cuenta de al menos un año.

Reglas e impuestos: lo seguro y lo incierto

Punto en evolución (al 21 de octubre de 2026)

• Impuesto sobre la renta. Los ingresos por alquiler son gravables. Las reglas cambian para una persona física, una sociedad o un no residente. Un contador debe indicarle cómo declarar.
• ITBIS (18 %). Fuentes secundarias indican que el alojamiento de corta estancia puede estar sujeto al ITBIS. En mayo de 2026, la DGII anunció que prepara un mecanismo para aplicarlo a plataformas digitales como Airbnb. Un decreto de 2025 sobre el mismo tema fue derogado. No encontramos una norma definitiva vigente a la fecha de esta guía.
• Ley 85-25 de alquileres. No se aplica a los alquileres turísticos de menos de 90 días.
• Registro turístico. Un proyecto de registro obligatorio de los alquileres de corta estancia (RENATUR), sometido a consulta pública por el Ministerio de Turismo en 2026, fue retirado el 20 de julio de 2026 según la prensa especializada. Por eso no hemos encontrado una obligación de registro vigente para una persona física, pero infórmese antes de empezar.

Pida a un contador dominicano que valide su situación fiscal antes de comprar con este objetivo.

Otra regla a revisar: el reglamento del condominio. Algunos residenciales limitan o prohíben el alquiler por noches. Léalo antes de ofertar. Un inmueble clasificado por CONFOTUR puede tener ventajas fiscales, pero no garantiza ingresos: vea nuestra guía sobre CONFOTUR.

¿Qué inmueble se alquila con más facilidad?

Sin prometer resultados, los viajeros suelen fijarse en:

• la cercanía a la playa, a los restaurantes o a una actividad (surf, kitesurf);
• aire acondicionado, energía de respaldo e internet confiable;
• piscina propia o acceso a una piscina común;
• parqueo y acceso sencillo;
• fotos cuidadas y una descripción exacta.

Nuestra guía sobre los sectores de Las Terrenas ayuda a comparar zonas.

Administrar a distancia

Si vive fuera del país, necesita a alguien en el lugar: recepción, limpieza, pequeñas reparaciones, urgencias. Firme un contrato escrito con la persona o la empresa que administre: tareas, pago, reportes y acceso a las reservas. Mantenga el control de las cuentas de la plataforma y de los cobros.

Antes de comprar para alquilar: la lista

1. ¿El reglamento del condominio permite el alquiler por noches?
2. ¿Tiene datos reales de alquiler de al menos un año, si el inmueble ya se alquila?
3. ¿Calculó una rentabilidad neta, con todos los gastos y una desocupación realista?
4. ¿Quién administrará en el lugar y a qué costo?
5. ¿Un contador confirmó su situación fiscal?

Cómo le ayuda la inmobiliaria

Adriana le ayuda a identificar propiedades en venta compatibles con el alquiler vacacional, revisando primero el reglamento del condominio. Si el inmueble ya se alquila, pide al vendedor los comprobantes. ¿Es propietario y quiere ofrecer su inmueble en alquiler vacacional? Use nuestro formulario para propietarios o escriba por WhatsApp al +1 809 258 6052.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad se puede esperar en Las Terrenas?

No publicamos una cifra general: depende del precio de compra, del sector, del inmueble, de la administración y de los gastos. Calcule una rentabilidad neta a partir de datos reales, no de estimaciones comerciales.

¿Hay que pagar ITBIS en un alquiler vacacional?

Es posible, pero la regla para las plataformas se está definiendo en 2026. Pregunte a un contador dominicano qué aplica a su caso en la fecha de su compra.

¿Se puede alquilar por noches un apartamento en condominio?

Depende del reglamento del condominio. Algunos residenciales lo permiten y otros lo limitan o lo prohíben. Léalo antes de ofertar.

¿Cuál es la mejor temporada para alquilar?

Según las guías de viaje, la temporada alta va aproximadamente de diciembre a abril. La temporada de ballenas, del 15 de enero al 31 de marzo, también atrae visitantes a la región de Samaná.