Comprar un terreno y construir en Las Terrenas: guía práctica

Construir una casa con vista al mar es un proyecto frecuente en Las Terrenas. También es el proyecto donde las sorpresas salen más caras: título incompleto, acceso imposible, terreno demasiado empinado o demasiado cerca de la playa. Esta guía repasa lo que hay que verificar antes de comprar y los permisos necesarios. Actualizada el 21 de octubre de 2026.

¿Qué revisar antes de comprar un terreno?

1. El título. Necesita un certificado de título de una parcela deslindada. Sin deslinde no hay licencia de construcción. Vea nuestra guía título, constancia y deslinde.
2. El acceso. El terreno debe dar a un camino público o tener una servidumbre por escrito. Revise el camino cuando llueve, sobre todo en las lomas.
3. El suelo y la pendiente. Una pendiente fuerte exige muros de contención y movimiento de tierra. El estudio geotécnico forma parte de los requisitos de la licencia.
4. El agua. ¿Hay conexión al acueducto? ¿Hará falta una cisterna o un pozo?
5. La electricidad. En Las Terrenas la distribuye una concesionaria privada, Luz y Fuerza. Pregunte a qué distancia está el poste más cercano y quién pagará la extensión de la red.
6. Las restricciones. Franja costera, áreas protegidas, ríos y, si existe, el reglamento del residencial.

Visite el terreno con un agrimensor y, si es posible, con el arquitecto que hará sus planos.

¿Terreno en residencial o terreno independiente?

En un residencial, pida el reglamento y el monto de la cuota antes de firmar, y verifique que cada solar tenga su propio título deslindado.

¿Se puede construir cerca de la playa?

No en los primeros 60 metros. La Ley 305-68 establece una franja de 60 metros medida desde la línea de pleamar, donde se prohíben las construcciones salvo excepción autorizada por el Poder Ejecutivo. La Ley 64-00 de Medio Ambiente (artículo 147) define esa franja como dominio público.

En la práctica:

• un terreno «frente al mar» puede perder parte de su superficie construible;
• una construcción dentro de la franja puede recibir una orden de retiro: el Ministerio de Medio Ambiente ya las ha emitido;
• la playa sigue abierta al público.

Pida a su agrimensor que marque la línea de los 60 metros en el plano antes de firmar.

¿Qué permisos se necesitan para construir?

Según las respuestas del MIVHED publicadas en la prensa, la licencia exige, entre otros:

• los títulos de propiedad y planos de mensura catastral deslindados;
• el certificado del Ministerio de Medio Ambiente;
• la no objeción de uso de suelo del Ministerio de Turismo para proyectos en polos turísticos;
• estudios geotécnicos;
• planos firmados por profesionales habilitados.

El expediente se presenta en la Ventanilla Única de Construcción. El ministerio indica entre 60 y 120 días laborables según la complejidad, sin contar los demás permisos. Un proyecto en Las Terrenas muestra además cartas de no objeción del ayuntamiento, del Ministerio de Turismo y del INAPA (agua).

Estas listas pueden cambiar. Su arquitecto debe confirmar los requisitos vigentes al momento de depositar.

¿Quién hace qué en un proyecto de construcción?

• El agrimensor: hitos, planos, deslinde.
• El arquitecto y el ingeniero: planos, cálculos, expediente de licencia. Verifique que estén inscritos en el CODIA (Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores).
• El constructor: la obra, con un contrato por escrito.
• Su abogado: compra del terreno, contratos y declaración de la construcción una vez terminada.

¿Cómo proteger la obra?

• Un contrato escrito con el constructor: precio, especificaciones, plazos, penalidades y garantías.
• Pagos por etapas, ligados al avance real de la obra.
• Una supervisión independiente si vive lejos. Terrenas Check, servicio de verificación de la misma empresa que la inmobiliaria (THERD SRL), ofrece este tipo de seguimiento.
• Fotos fechadas en cada etapa y todas las facturas guardadas. También servirán para calcular su ganancia de capital al revender.

¿Cuánto cuesta construir?

No publicamos un precio por metro cuadrado: varía demasiado según la pendiente, el acceso, las terminaciones y los materiales. Pida presupuestos detallados a varios constructores, sobre los mismos planos.

Cómo le ayuda la inmobiliaria

En nuestros terrenos en venta indicamos la superficie, el sector y el estado del título cuando lo conocemos. Adriana le ayuda a reunir los documentos del vendedor y a coordinar la visita con su agrimensor. Escríbanos por WhatsApp al +1 809 258 6052.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar un terreno y construir?

Sí. Las reglas son las mismas que para un dominicano: título deslindado, permisos y licencia de construcción. Vea nuestra guía comprar siendo extranjero.

¿Cuánto tarda la licencia de construcción?

Según el MIVHED, entre 60 y 120 días laborables para la licencia. Hay que sumar el tiempo de los demás permisos y de la preparación de los planos.

¿Se puede construir a menos de 60 metros de la playa?

No, salvo excepción autorizada por el Poder Ejecutivo. La franja de 60 metros desde la línea de pleamar es dominio público.

¿Necesito un arquitecto dominicano?

Los planos depositados deben estar firmados por profesionales habilitados en la República Dominicana. Si su arquitecto ejerce en el extranjero, consulte al CODIA sobre las condiciones para que participe, o trabaje junto a un profesional inscrito.