Peut-on acheter un bien immobilier en République Dominicaine sans être résident ?

C’est l’une des premières questions que se posent les étrangers qui découvrent le marché immobilier dominicain :

Faut-il être résident en République dominicaine pour acheter une maison, une villa, un appartement ou un terrain ?

La réponse est simple :

Non, il n’est pas nécessaire d’être résident dominicain pour acheter un bien immobilier en République dominicaine.

Un Français, un Belge, un Suisse, un Canadien, un Américain ou un ressortissant d’un autre pays peut donc envisager une acquisition immobilière sans devoir devenir préalablement résident du pays.

Les procédures officielles dominicaines prévoient d’ailleurs explicitement le cas des acquéreurs étrangers et les documents d’identité qu’ils doivent présenter.

Pour autant, acheter à l’étranger reste une opération importante.

Il faut distinguer le droit d’acheter, le statut migratoire, la fiscalité et les différentes vérifications nécessaires avant de devenir propriétaire.

Voici ce qu’il faut comprendre avant de commencer votre projet immobilier en République dominicaine.

Faut-il avoir une résidence dominicaine pour acheter ?

Non.

Le statut de résident et la propriété immobilière sont deux sujets différents.

Vous pouvez donc être résident fiscal ou administratif d’un autre pays et acheter une propriété en République dominicaine.

Les procédures du Registro Inmobiliario prévoient expressément les documents à présenter lorsqu’une partie à la transaction est étrangère.

Pour une personne physique étrangère, le passeport ainsi qu’un second document officiel d’identification du pays d’origine peuvent notamment être demandés dans le cadre de l’enregistrement du transfert.

Cela permet à un acheteur international d’acquérir un bien sans devoir obtenir préalablement une cédula dominicaine simplement pour devenir propriétaire.

Acheter une propriété ne signifie pas automatiquement devenir résident

C’est une distinction essentielle.

Acheter une villa à Las Terrenas ne signifie pas automatiquement que vous obtenez une résidence migratoire dominicaine.

De la même manière, vous n’avez pas nécessairement besoin d’avoir déjà obtenu cette résidence pour réaliser votre achat.

Ce sont deux démarches différentes.

L'acquisition immobilière concerne votre droit de propriété.

La résidence concerne votre statut migratoire dans le pays.

Si vous souhaitez vivre durablement en République dominicaine, il peut donc être nécessaire d’étudier séparément les règles migratoires correspondant à votre situation.

Ne supposez pas que votre titre de propriété remplace les formalités migratoires nécessaires à un séjour prolongé.

Peut-on acheter simplement avec son passeport ?

Pour un acheteur étranger, le passeport constitue un document essentiel.

La DGII prévoit explicitement la présentation d’une copie du passeport lorsque l’acquéreur est étranger.

Le Registro Inmobiliario prévoit également, dans sa procédure de transfert par vente, la présentation du passeport et d’une identification nationale ou officielle du pays d’origine comme second document officiel pour les personnes étrangères.

Les documents précis peuvent toutefois varier selon votre situation et la structure de la transaction.

Votre avocat doit donc confirmer la liste applicable à votre dossier avant la signature.

Un étranger peut-il acheter une villa à Las Terrenas ?

Oui.

Et c’est précisément ce que font de nombreux acheteurs internationaux qui souhaitent disposer d’une résidence secondaire, préparer une installation future ou développer un projet immobilier.

Las Terrenas attire particulièrement une clientèle internationale en raison de son environnement tropical et de la diversité de son offre immobilière.

On peut y rechercher différents types de biens :

villa,

appartement,

terrain,

résidence sécurisée,

construction neuve,

bien existant,

ou projet en cours de construction.

Le fait d’être étranger ne change donc pas la première question à vous poser :

quel type de propriété correspond réellement à votre projet ?

Peut-on acheter sans vivre toute l’année en République dominicaine ?

Oui.

Il est tout à fait possible d’acheter une résidence secondaire que vous utiliserez seulement pendant certaines périodes.

C’est d’ailleurs une configuration particulièrement intéressante pour les personnes qui souhaitent partager leur temps entre plusieurs pays.

Vous pourriez, par exemple, vivre une partie de l’année en Europe ou au Canada et passer plusieurs mois à Las Terrenas.

Mais cette organisation doit être anticipée.

Lorsque vous êtes absent, qui surveille la propriété ?

Qui entretient la piscine ?

Qui s’occupe du jardin ?

Qui intervient lorsqu’une climatisation tombe en panne ?

Qui contrôle la maison après une période de fortes pluies ?

Ces questions deviennent particulièrement importantes pour les propriétaires non-résidents.

Appartement ou villa pour un propriétaire vivant à l’étranger ?

Le choix dépend principalement de votre mode de vie.

Une villa offre généralement davantage d’intimité et d’espace.

Piscine privée.

Jardin.

Terrasse.

Possibilité de recevoir famille et amis.

Mais elle nécessite aussi davantage d’entretien.

Un appartement dans une résidence organisée peut parfois être plus simple pour une personne qui n’est présente que quelques mois par an.

Les parties communes peuvent être entretenues collectivement et certains services peuvent être inclus dans les charges.

Il n’existe donc pas de solution universelle.

Une grande villa n’est pas automatiquement préférable à un appartement.

Le meilleur choix est celui qui correspond à votre utilisation réelle.

Peut-on acheter pour louer lorsqu’on n’est pas résident ?

Posséder un bien que vous n’occupez pas toute l’année peut naturellement conduire à envisager sa location.

Mais il faut distinguer deux questions :

le droit d’acheter une propriété et les règles fiscales, administratives et contractuelles applicables à son exploitation locative.

Avant d’acheter spécifiquement pour louer, étudiez donc le projet dans son ensemble.

Emplacement.

Type de clientèle.

Nombre de chambres.

Piscine.

Proximité de la plage.

Charges.

Entretien.

Gestion.

Règlement de la résidence.

Fiscalité applicable.

Ne construisez jamais votre décision uniquement sur un revenu locatif théorique.

Faut-il créer une société dominicaine pour acheter ?

Pas automatiquement.

Un étranger peut acquérir un bien en tant que personne physique.

La création d’une société peut être pertinente dans certaines situations, notamment selon la stratégie patrimoniale, commerciale ou fiscale envisagée.

Mais créer une société simplement parce que l’on vous affirme qu’un étranger est obligé de le faire serait une mauvaise raison.

La structure d’acquisition doit être déterminée en fonction de votre situation personnelle.

Pour certains acheteurs, une acquisition en nom propre peut être adaptée.

Pour d’autres, une structure juridique peut avoir du sens.

Cette décision mérite d’être examinée avec un avocat et, lorsque nécessaire, avec un spécialiste fiscal.

Faut-il ouvrir un compte bancaire dominicain avant d’acheter ?

L’absence de résidence et l’achat immobilier ne doivent pas être confondus avec les exigences bancaires.

Les modalités de paiement d’une transaction doivent être organisées en fonction du dossier, de la banque et des exigences relatives à la traçabilité des fonds.

Dans une transaction immobilière, vous devez toujours pouvoir justifier clairement l’origine et la destination des sommes importantes transférées.

Ne transférez jamais de fonds vers un compte simplement parce qu’une personne vous envoie des coordonnées bancaires par message.

Avant un paiement important, vérifiez l’identité du bénéficiaire et assurez-vous que le versement correspond précisément aux conditions contractuelles.

Quelles sont les grandes étapes d’un achat immobilier ?

Même si chaque transaction possède ses particularités, le parcours général peut être résumé ainsi.

Vous commencez par définir votre budget et votre projet.

Vous sélectionnez ensuite plusieurs propriétés et réalisez les visites.

Lorsque vous trouvez le bien qui vous intéresse, les conditions de la transaction doivent être définies.

Votre avocat indépendant examine ensuite le dossier et réalise les vérifications juridiques nécessaires.

Une inspection technique indépendante peut également être recommandée selon la propriété.

Les documents contractuels sont ensuite établis et signés selon les conditions convenues.

Les obligations fiscales liées au transfert doivent être traitées.

Enfin, le transfert du droit de propriété doit être inscrit auprès du Registro de Títulos compétent.

La remise des clés n’est donc pas la seule étape qui compte.

Le transfert juridique de la propriété doit être correctement finalisé.

Pourquoi le titre de propriété est-il si important ?

Lorsque vous achetez une propriété enregistrée, l’un des documents essentiels est le certificat de titre ou le document correspondant au droit immobilier concerné.

Le Registro Inmobiliario définit la procédure de transfert par vente comme l’inscription de l’acte de vente auprès du Registro de Títulos compétent afin d’enregistrer le transfert du droit réel de propriété.

Il ne suffit donc pas qu’une personne vous montre une maison et affirme :

« Elle m’appartient. »

Les documents doivent être examinés.

Votre avocat doit notamment vérifier la situation juridique de la propriété et les éléments pertinents pour votre transaction.

Pourquoi utiliser son propre avocat ?

Lorsque vous achetez à l’étranger, il est particulièrement important de distinguer les rôles.

L’agence immobilière vous aide à rechercher le bien, organiser les visites, comprendre les différents secteurs et coordonner la transaction.

L’avocat protège vos intérêts juridiques et examine les documents.

Le technicien ou l’inspecteur analyse l’état physique de la propriété.

Chaque professionnel possède donc sa fonction.

Un acheteur étranger ne devrait pas considérer l’accompagnement juridique comme une simple formalité administrative.

La due diligence constitue une étape essentielle de l’achat.

Quelles vérifications doivent être effectuées ?

La liste précise dépend du bien.

Une villa existante ne présente pas exactement les mêmes problématiques qu’un appartement en copropriété, un terrain ou un projet en construction.

Parmi les éléments susceptibles de devoir être examinés figurent notamment la situation du titre, les parties impliquées dans la transaction, les éventuelles charges ou inscriptions affectant le bien et les documents nécessaires au transfert.

Pour une résidence, il faut également s’intéresser aux règles de copropriété et aux charges.

Pour un terrain, les limites, l’accès et la faisabilité du projet de construction deviennent particulièrement importants.

Pour une construction existante, une inspection technique peut également révéler des problèmes qui ne sont pas visibles lors d’une simple visite.

Quels frais faut-il prévoir ?

Le prix de la propriété ne représente pas l’intégralité du budget.

Dans le cadre de la procédure ordinaire de transfert immobilier, la DGII indique actuellement un coût correspondant à 3 % de la valeur du bien pour l'impôt de transfert, sous réserve des règles, évaluations et éventuelles exemptions applicables au dossier.

À cela peuvent s’ajouter notamment :

les honoraires juridiques,

les frais liés aux démarches et documents,

l’inspection technique,

les éventuels travaux,

l’ameublement,

et certaines dépenses liées à la mise en service du bien.

Demandez donc une estimation globale avant de vous engager.

Peut-on réaliser l’achat depuis l’étranger ?

Certaines étapes d’une acquisition peuvent, selon le dossier, être organisées sans que l’acheteur soit physiquement présent en République dominicaine à chaque moment.

Une représentation par procuration peut notamment intervenir dans certaines situations.

Mais cette solution doit être préparée correctement.

Les documents établis à l’étranger peuvent être soumis à des exigences particulières de forme, de traduction, d’apostille ou de légalisation selon leur nature et leur pays d’origine.

Le Registro Inmobiliario prévoit d’ailleurs des règles spécifiques pour certains documents provenant de l’étranger.

Si vous souhaitez acheter à distance, faites donc organiser la procédure par votre avocat avant de signer ou d’envoyer des documents.

Peut-on acheter avant de décider de s’expatrier ?

Oui, et les deux décisions peuvent être prises séparément.

Certaines personnes commencent par acheter une résidence secondaire.

Elles viennent quelques semaines ou quelques mois par an.

Puis, avec le temps, elles décident éventuellement de passer davantage de temps en République dominicaine.

D’autres savent dès le départ qu’elles souhaitent s’installer durablement.

Dans ce cas, il peut être judicieux d’étudier parallèlement le projet immobilier et les démarches migratoires adaptées.

Mais il n’est pas nécessaire de transformer immédiatement un projet immobilier en expatriation définitive.

Acheter sans être résident : quels sont les points pratiques à anticiper ?

La partie juridique de l'achat n'est qu'une dimension du projet.

Une fois propriétaire, vous devez également penser à la gestion quotidienne.

Si vous vivez à plusieurs milliers de kilomètres, vous aurez besoin de personnes fiables sur place.

Gestionnaire.

Jardinier.

Pisciniste.

Technicien.

Service de ménage.

Agence de location lorsque le bien est exploité.

Contacts capables d’intervenir en cas d’urgence.

Plus vous préparez cette organisation avant l’achat, plus la propriété sera facile à gérer lorsque vous serez absent.

Acheter dans une résidence sécurisée peut-il simplifier les choses ?

Pour certains propriétaires non-résidents, oui.

Une résidence organisée peut proposer des espaces communs entretenus, une piscine commune, une sécurité ou différents services selon le projet.

Cela peut réduire certaines responsabilités individuelles.

Mais vérifiez toujours précisément ce que comprennent les charges.

Une résidence sécurisée ne signifie pas automatiquement que toutes les dépenses d’entretien de votre propriété sont prises en charge.

Lisez également le règlement avant d’acheter, particulièrement si vous envisagez de louer votre bien.

Et si vous souhaitez vous installer plus tard ?

Votre stratégie immobilière doit anticiper cette possibilité.

Une propriété parfaite pour trois semaines de vacances par an peut ne pas être idéale pour y vivre toute l’année.

Lorsque vous visitez une maison, imaginez donc deux scénarios.

Scénario 1 : vous l’utilisez comme résidence secondaire.

Scénario 2 : dans cinq ans, vous décidez d’y vivre plusieurs mois ou toute l’année.

La propriété fonctionne-t-elle dans les deux situations ?

Êtes-vous suffisamment proche des commerces ?

Le nombre de chambres est-il adapté ?

L'entretien reste-t-il raisonnable ?

Le quartier vous convient-il pour une vie quotidienne ?

Cette réflexion peut vous éviter de devoir revendre simplement parce que votre projet personnel évolue.

Las Terrenas : un marché particulièrement adapté aux projets internationaux

Las Terrenas possède une caractéristique intéressante pour les acheteurs étrangers : son environnement est depuis longtemps international.

On y rencontre des résidents et propriétaires de différentes nationalités.

Pour un acheteur francophone, cette dimension peut rendre la découverte du marché plus accessible.

Mais elle ne doit jamais conduire à considérer une transaction immobilière comme informelle.

Même si vous rencontrez un vendeur qui parle votre langue, les vérifications juridiques restent indispensables.

Même si vous connaissez personnellement quelqu’un sur place, les documents doivent être contrôlés.

Même si une propriété semble être une excellente affaire, prenez le temps de comprendre exactement ce que vous achetez.

Les erreurs à éviter lorsqu’on achète sans être résident

La première serait de croire qu’une acquisition immobilière vous donne automatiquement un droit de résidence permanent.

La deuxième serait de penser qu’un passeport suffit à lui seul à sécuriser toute la transaction.

Le passeport permet de vous identifier comme acheteur étranger, mais le bien lui-même doit faire l’objet des vérifications nécessaires.

Évitez également de :

transférer des fonds sans cadre contractuel clair,

acheter sans avocat indépendant,

négliger l’inspection technique,

ignorer les règles d’une résidence,

sous-estimer les coûts d’entretien,

ou acheter uniquement sur la base de photographies lorsque vous avez la possibilité d’organiser une vérification sérieuse sur place.

Alors, faut-il devenir résident avant d’acheter ?

Dans le seul objectif de pouvoir devenir propriétaire, non.

Les procédures dominicaines prévoient l’acquisition et le transfert d’un bien au profit d’un acheteur étranger.

La résidence devient une question distincte si votre objectif est également de vous installer durablement dans le pays.

C’est donc votre projet de vie, et non la simple possibilité d’acheter, qui doit déterminer si vous devez étudier les démarches de résidence.

Conclusion : oui, il est possible d’acheter sans être résident dominicain

Vous pouvez donc envisager l’achat d’une villa, d’un appartement, d’un terrain ou d’une résidence secondaire en République dominicaine sans être préalablement résident du pays.

Pour un acheteur étranger, le passeport fait partie des documents officiellement prévus dans les procédures de transfert.

Mais cette accessibilité ne signifie pas qu’il faut acheter sans préparation.

Définissez votre projet.

Choisissez le bon secteur.

Établissez votre budget global.

Faites examiner la propriété par un avocat indépendant.

Effectuez les vérifications techniques pertinentes.

Comprenez chaque paiement.

Et assurez-vous que le transfert du droit de propriété soit correctement enregistré.

Vous n’avez pas besoin d’être résident dominicain pour commencer votre projet immobilier. Vous avez surtout besoin d’être correctement accompagné pour le réaliser.

Vous vivez à l’étranger et souhaitez acheter à Las Terrenas ?

The Republique Dominicaine Real Estate accompagne les acheteurs francophones et internationaux souhaitant acquérir une propriété à Las Terrenas et sur la péninsule de Samaná.

Que vous recherchiez une villa pour vos vacances, une résidence secondaire, un appartement, un terrain ou une propriété destinée à la location, nous pouvons sélectionner les biens correspondant à votre budget et à votre projet.

Nous vous accompagnons dans la recherche, les visites et la coordination de la transaction, puis nous vous orientons vers les professionnels indépendants compétents pour les vérifications juridiques, fiscales et techniques.

Vous pouvez ainsi préparer votre acquisition depuis l’étranger et avancer étape par étape jusqu’à votre future propriété en République dominicaine.